房企压力增加,深圳420套长租豪宅重启销售

在新房限价背景下,深圳楼市出现了新房价格比二手房便宜的情况。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾指出,豪宅类新盘容易出现倒挂现象,比如上文提到的招商双玺项目,它的均价为12万/平方米,而周边二手房达13-14万/平方米。也就是说,只要买入,购房者就等于赚取了至少1万/平的价差,因此豪宅新盘备受购房者关注。

另外,高端住宅盘的稀缺,也让按捺已久的需求对新盘显得格外热烈。

高端住宅盘的稀缺,一方面是,为了调控房价,监管对高端楼盘进行了入市限制;另一方面则是限价背景下,开发商惜售,不愿意推新盘,导致了市场供应量的不足。

深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳豪宅供应量为52万平方米,同比大幅下降41%。2018年上半年,深圳甚至迎来了6个月零豪宅项目入市。但这种情况在2018年下半年开始有所好转,开发商的豪宅推盘量大幅上升。

如今,有部分购房者甚至在深业中城还没“官宣”住宅入市前,就提前锁定了深业中城。“我本来已经看好了前海那边的房子,打算买下,但听到深业中城住宅即将入市的消息,就决定等深业中城开盘。”一位购房者24日上午在售楼中心说。这位购房者现场登记了自己的电话,并叮嘱销售,一有消息就立马联系她。

楼市下行,房企压力增加

尽管豪宅盘受到热捧,但目前,国内楼市整体仍处于下行周期。

易居研究院报告显示,2019年8月,40个典型城市新房成交面积环比下降9%,同比下降3%。继6月后,新房成交量已经连续两个月环比下降。其中,北上广深4个一线城市的新房成交面积环比下降19%,同比下降16%。

二手房方面,易居研究院监测的13个城市,8月份的二手房成交量环比下降8。5%,下行趋势已经持续3个月。

楼市下行,房企压力不断增大,纷纷通过降价促销、加大出货、抓紧营销等方式,缓解业绩下滑压力。

8月20日,龙头房企恒大启动促销,“全国532楼盘,闪购7.8折”,打响今年“金九银十”促销第一枪。此外,部分地产公司甚至传出要求全员营销,以达成业绩销售目标。

彩票QQ群在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,深圳控股有限公司作为国企背负的压力更大,这是公司将深业中城项目重新转租为售的主要原因。深圳控股的大股东是深业集团,后者持股比例63.36%。深业集团由深圳市政府全资拥有。

他表示,因为减税降费,再加上经济下行,传统的纳税大户房地产和金融企业业绩下滑,地方政府财政压力增大,这时,国企需要上缴给地方政府的利润相应增加,在这种情况下,像深业这类传统能给地方政府贡献税收和利润较大的企业,面临压力较大。

“对深业来说,一边是地产下行,第二是国有资产保值增值的压力大,第三可能上缴地方政府的税收和利润的要求增加,第四是本身租赁还在亏损,所以说,在这种情况下,深业不得不采取住宅重启销售的措施。”

彩票QQ群值得一提的是,深业中城项目一直是深圳控股的业绩拉动利器。

2014年,深圳控股有限公司,以55。89亿元的价格,从母公司收购了深圳生物农业100%股权,进而将深业中城项目收入囊中。

深圳控股2014年年报显示,这笔关联交易产生廉价收购利得10.6亿港元,并被全部计入利润。而当年,深圳控股毛利为40.72亿港元。

2018年,深圳控股实现164.5亿元合同销售额,其中深业中城项目贡献了49.6亿元,是深圳控股旗下销售项目中贡献金额最大的,贡献率高达30%。

去年,深圳控股给自己定下了2019年实现合同销售额180亿元的目标。截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

陷入瓶颈的长租公寓

深业中城项目420套住宅最初转售为租,是在2017年12月27日。当天,深业集团举行长租公寓产品分享会,一次性发布了柠盟、有居、上居、颐居四条长租公寓产品线,并宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓,归类定位高端的上居线,预计于2020年投入运营。

深业集团副总裁董方当时表示,深业中城转作租赁一方面是契合集团发展战略;另一方面,作为国有企业,深业需要履行一定的社会责任和义务,深业中城转售为租,也是作为国企的表率,响应中央鼓励租赁的号召。

他还称,在严格限价的背景下,深业中城住宅转做租赁也有商业效益上的考量,持有时间长,带来的物业增值价值也高。

但有市场分析人士当时直指,深业集团此举有捂盘惜售的嫌疑,依据为,当时响应国家发展租赁号召的大多为大型房企,而中小型房企转售为租,主要是为了规避限价。深圳控股虽然是国企,但因为体量不大,也被质疑借机捂盘。

李宇嘉对此表示了不同意见,他认为,深业集团作为国企,不大可能如此明目张胆地借机捂盘,相反,敢于将自己的核心资产拿出来做租赁,是在表明做租赁的决心和信心,对其他房企产生带头作用。

然而如今,无论是否有大型国有房地产企业带头,在经过一段时间的探索后,房企对于长租公寓市场,都已经做出了自己的判断。

今年中,朗诗集团和远洋集团相继传出剥离长租公寓的消息。即便是长租公寓行业目前排名第一的万科泊寓,也表示情况不乐观。在8月份举行的中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜坦言,“长租公寓在经营上确实有压力。”

李宇嘉指出,长租公寓发展目前已经进入瓶颈期,很多东西无法突破,包括难以实现可持续盈利、税收较重等问题,这些都对企业造成了沉重负担。房企做长租公寓,基本要靠地产主业补贴租赁业务的亏损。房地产市场景气时,可以补贴,但现在房地产市场不太好,房企在租赁业务上的压力就凸显出来了。

但他认为,这些并不影响租赁大趋势的发展方向。

“现在长租公寓市场发展确实存在一些困境,国家层面有些问题还有待解决,比如长租公寓业务的税收优惠、投入资金大回收周期长导致的资金压力问题、以及房源和土地获取上的高成本等。国家目前也在住房租赁中期总结的阶段,希望有更进一步的发展。”他表示,近期把16城列入住房租赁试点获中央财政支持的政策,就是为了把长期稳定做租赁的企业留住。

编辑:盛倩玉返回搜狐,查看更多

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